掘金物业｜雷达扫描：银城生活服务综合实力排名垫底

立足南京的银城生活服务（01922.HK）正在陷入“打江山难守江山更难”的尴尬局面。

早些时候，银城生活服务以4590万元收购了一家医院物业管理服务商51%的股权，进军医院物业管理领域，这预示着旷日持久的扩张才刚刚开始。受制于母公司的发展现状，银城生活服务不得不加入规模争夺战。

各项指标均不理想 区域性特征显著

据上市物业公司综合实力测评结果显示，银城生活服务排名第24，位列25家上市物业公司的倒数第二，综合得分仅为57.45分。

资料来源：北京林业大学程鹏研究团队

具体来看，银城生活服务在价值创造力、市场领导力、全国影响力等三个维度均排名20以后（含20名），表明企业在价值创造、财务表现、全国布局等方面与其他24家上市公司存在一定的差距。究其原因，是银城生活服务聚焦区域发展，布局过于集中。此外，在资源统筹力及产品创新力两个维度中，银城生活服务均排名第15，表明企业发挥了现有资源和资产的潜力，同时对新服务和新产品比较重视。

资料来源：银城生活服务2019年报

作为中小型物业公司，银城生活服务起源于南京，经过20余年的发展，到2019年管理规模提升至2607.7万平方米，合约总面积3076.1万平方米。管理规模扩大的背后，是项目布局较为集中。2019年报显示，仅在南京一地，银城生活服务的管理面积就将近2000万平方米，占比超过70%。

一方面，银城生活服务在南京实现了城市深耕；另一方面，也反映出银城生活服务外扩效果不佳。对于物业公司而言，城市深耕可以在城市知名度、品牌影响力等方面得到区域市场的认可，同时也易形成规模效应，且面对突发事件人员调配更为灵活。但是，随着标杆物业公司纷纷进入，市场竞争压力愈发加大，后续拓展难度持续提升。此外，由于物业公司高度聚焦在单一区域/城市，对外部市场的影响极为有限，直接导致其对外拓展的壁垒较高且难以突破。

实际上，南京乃至整个江苏在政策层面并不友好。根据银城生活服务的招股说明书及地方政策可知，江苏规定普通住房的前期物业公共服务继续适用政府指导价，这也意味着在前期物业服务合同期间物业公司的整体收入将十分有限。

数据显示，银城生活服务在2016-2018年分别约有26.9%、27.6%、28.4%的在管建筑面积受价格管制，同期分别约有16.1%、18.2%、16.9%的物业管理服务总收益受价格管制。

资料来源：银城国际2019年报