“不走寻常路”的新湖中宝，主营利润率创5年新高

今天，由中国房地产TOP10研究组主办的“2020中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十八届中国房地产投融资大会”盛大召开。会上，新湖中宝连续第五年荣获“沪深上市房地产公司综合实力TOP10”。

虽然在这个领域，已是获奖的常客，但今年这个奖项对于新湖来说，不太一样。这个不一样，来自于今年的新湖，凭借前瞻性的战略布局、良好的资本运作、优质的资产结构等气质，正在进入一个全新的大周期里。

事实上，一直以来，很多人不太了解新湖，甚至一度还有一些质疑的声音。这种质疑，既是因为新湖从来不是一家简单的公司。你无法用一个词就概括它，比如“房产新湖”、“科技新湖”或者“金融新湖”；

也因为新湖的很多做法、决定往往带有超前性，若非长期跟踪并了解，很难在短时间内就看清它每一步落子背后的逻辑。

现在，就让我们抽丝剥茧，梳理属于新湖的“周期语言”。

房产市场：从播种期进入收获期

-

“毛利率大幅提升至 43.91%，比上一年高出近12%；地产经营利润21亿元，同比增加1亿元。”

这是新湖中宝，交出的2019年年报。亮丽的数字背后，是对那些质疑新湖这两年在房产领域作为不大的声音，最好的回击。

梳理后不难发现，这些质疑的理由，主要是两点：一是新湖在杭州这个大本营，这些年动作不大。

然而，在新湖眼里，早已不是简单地把目光聚焦在杭州（事实上，新湖在杭州区域的项目也多达5个）。伴随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》进入国家战略层面，深耕长三角才是新湖的雄心所在。

截至目前，新湖中宝在上海四大旧改项目合计建筑面积近180万㎡。其中，至少100万㎡位于上海内环，是名副其实的“上海王”。同时，在南京、苏州、嘉兴、启东等均有大手笔布局。

▲ 长三角分布图

倘若把这些都放到同一张地图上，便会发现，新湖描绘的，已不再是简单的单一核心，而是从中心城市到经济发达城市，从一线到二三四线，从点到片的全方位、多层次布局。

质疑的第二点，是新湖的项目往往开发周期长，回报慢。

投资，从来不是一件能性急的事情。股神巴菲特曾经说过：不给时间，何以谈投资成功。

新湖的投资理念，与股神有着异曲同工之妙。

正如自然界的春耕秋收一样，只要付出是在正确的道路上，就一定会有回报。对于新湖来说，之前这些年并非一些人眼里的不作为，而是回报以量变的形式慢慢积累。

▲ 启东新湖·海上明珠效果图

这些量变，在2019年，变成了质变。

数据显示，2019年公司的毛利率达到43.91%，比上年增加11.37%，为近三年来最高，在行业中更是处于塔尖水平。

尤其是江苏地区，毛利率比上年增加128%，简直是一个无法想象的优秀数字。

从合约销售看，来自浙江、江苏和上海三个地区相加的收入2017年至2019年分别为100.2亿、134.3亿和134.7亿，占总销售收入的75.87%、82.72%和82.81%，一直稳步上升。

▲ 2019年新湖中宝销售额区域分布

而这一切，仅仅是刚刚开始。

作为业绩的持续重要支撑，在新开工面积和新竣工面积这两个指标上，新湖中宝都交出了极其漂亮的答卷。

竣工面积，在2018年同比已经增加10%的基础上，2019年再次达到98%的同比增长，为171万㎡；

新开工面积，2019年在167万㎡的大基数上，仍然实现15%的同比增长。

这样的新湖速度和新湖效率，就如性能卓越的引擎一般，能提供给公司未来数年源源不断的增长动力。

资本市场：从扩张期进入优化期

-

上个月，新湖进行了一场颇受关注，也颇为复杂的资本交易。

根据协议，新湖中宝拟买下绿城中国12.95%的股权，总价约28亿人民币（港币约30.69亿）。同时，绿城中国从新湖中宝买下上海青蓝国际二期、沈阳“仙林金谷”等项目的部分股权，总价41亿。

看起来简单的一买一卖，背后折射的，是新湖在整个资产版图上，已经从“买买买”，变成了全面优化结构。

且不说单看价格，每股9.5港元的收购价，较绿城中国每股12.73元的净资产（截至2019年12月31日），有相当划算的溢价；

而且，这样一来，新湖将完全参与绿城混改，分享未来的红利。

更重要的是，作为中国在产品营造层面首屈一指的绿城，在上海乃至全国都有一批现象级产品。重仓上海的新湖，有了绿城这个“神队友”的助攻，在地产板块的发展将如虎添翼。

可谓一石三鸟。

作为上海的“地王”之一，新湖在上海内环的近100万方土储，最早始于20多年前。经过长期坚守，拐点终于在2019年出现。大量毛地终于变成净地，开发建设和销售进入倒计时。

以两大项目为例，距外白渡桥只有200多米的天虹项目已完成土地征收，下一步即将进入开发阶段；新天地边的亚龙项目征收签约率达到了97%，比上年增加2%的同时，接近冲线。

▲ 亚龙项目区位

略懂财务的人都知道，旧改拆迁对上市公司来说，意味着一定的资金沉淀压力。随着拆迁进入尾声，新湖中宝也将开始属于自己的轻装上阵，欢快跳跃。

这一点，在财务指标中已有体现。年报显示，新湖中宝的现金利息保障倍数从2018年的0.43，增到了2019年的1.57，安全性大大提高。

截至2019年年底，公司经营性现金流净流入22.67亿元，比上年度净增加流入60.45亿元；扣除预收款项后的资产负债率仅为62.70%，在行业中保持中等偏低水平。

核心硬资产脱胎换骨，现金净流量大幅提升，对于新湖来说，大干一场的舞台已经搭好。

这个时候，加大与绿城的融合，更具备战略意义。它意味着新湖崭新而精彩的演出即将开始。这出戏的主题，是“优化区域战略布局，聚焦以上海为中心的长三角区域”；具体的篇章，则分为“强化上海内环、上海都市圈、上海城市带”三幕。

每一幕，都让台下观众万分期待。

▲ 上海新湖·明珠城实景图

金融科技：从布局期进入回报期

-

2019年7月，科创板正式开闸。对中国资本市场来说，这是一个历史性的时刻。

2019年8月，晶晨股份在科创板上市。作为全球领先的智能芯片供应商之一，目前市值已超过200亿。

▲ 晶晨半导体

新湖中宝间接持有晶晨股份1.49%的股份。据悉，当初入股时，晶晨股份的估值仅55亿元，如今其市值已翻了近4倍。

这正是新湖“不走寻常路”的最好回报。据不完全统计，新湖直接或间接持股的湘财证券、新湖期货都在加快上市进程；宏华数码等已经进入上市申报的流程。

去年下半年，中央政治局就区块链技术发展现状和趋势进行学习，这标志着区块链正式进入国家战略。

新湖中宝此前两次增资的趣链科技，无疑是区块链界的独角兽。目前已为包括中国人民银行、四大行总行、两大证券交易所、主流股份制商业银行等三十余家金融机构提供区块链服务。

▲ 趣链科技

难怪知名财经论坛雪球里有人说“投了那么多独角兽、上市公司的新湖系指日可待”。

获得回报之余，2019年新湖中宝继续保持对高科技企业的战略投入。包括入股杭州宏华数码科技股份有限公司，持有其25%的股权；增资杭州易现先进科技有限公司，持有其4.81%的股权；入股深圳云天励飞技术有限公司，持有其0.92%的股权；投资龙芯中科技术有限公司，间接持有其1.80%的股权。

甚至可以毫不夸张的说，几乎每一个高科技领域，背后都能看见新湖的身影。

中国有句古话：一生二，二生三，三生万物。新湖在三大领域的不同战略，既相互转化，又相互促进。

读懂了这些战略，你就读懂了每一个领域的“新湖周期”，而读懂了所有的“新湖周期”，才能真正洞悉属于新湖生生不息的良性循环。

（本文不构成任何投资建议，信息披露内容以公司公告为准。投资者据此操作，风险自担。）