雅居乐集团：多收了30亿丨年报拆解⑮

文/乐居财经研究院 魏薇3月23日午间，雅居乐集团发布2019业绩报告。报告期内，公司实现营收602.39亿元，较去年微增7.3%，营收增速处于近年来的最低位。2019年的预售金额较去年增加14.9%，虽预售金额再次突破千亿，但雅居乐的销售增速已明显跑不过行业平均水平，还面临多重困境。毛利下滑25.6个百分点，股权出售贡献3成净利2019年获得毛利润183.58亿元，较2018年的246.74亿元下降25.6%，毛利率30.5%，同比下降13.4个百分点；净利润92.33亿元，净利润率15.3%，同比微增0.4个百分点。对于毛利率出现的大幅下滑，年报中解释道，主要是由于多个城市受“因城施策”的影响，导致高毛利项目的确认销售占比大幅下降。在2017年和2018年，雅居乐凭借较低成本的土地和较高的项目溢价，毛利率一度超过40%，处于行业领先水平。2017年为40.09%，2018年攀升至43.95%。实际上，在2019年上半年，雅居乐就因为毛利贡献较大的海南项目确认收入减少导致毛利大幅下降。

与此同时，2019年，雅居乐的销售成本为418.81亿元，同比大幅上升33.1%。期内土地及建筑成本增加，确认销售面积较去年下降3.3%。在净利润中，其他收益净额为48.02亿元，较2018年的19.86亿元上升了141.8%。该增长主要来自于将惠州一家公司34%的权益出售给独立第三方，同时失去控制权的净收益29.89亿元，以及将一家合营企业转至另一家附属公司重估收益5.79亿元。这两笔收入总额占净利润总额的38.64%。也就是说，在这小幅增长的净利润里，来自项目的股权转卖做出了30%的贡献。

2019上半年，雅居乐在毛利率下降19个百分点的同时，净利率同比增加了4个百分点，也是由于其在2018年底将旗下子公司进行出售获得了收益，以此手段提高了财务报表上的净利润指标。净负债率上升至82.8%，现有资金无法覆盖短期债务2019年，雅居乐的多元化布局开展逐渐步入正轨。年内，物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较去年增加67.7%、11.1%和146.1%。随着布局扩大，雅居乐的债务规模也开始增加。除银行借款外，通过多种渠道进行融资。包括发行于2022年到期的5亿美元6.7%优先票据和共14亿美元的优先永续资本证券，并分别获受一项为期24个月的18.43亿澳门元定期贷款信贷及一项为期36个月包括两笔金额11.7亿港元及1亿美元（附带5亿美元或等值港元增额权）的定期贷款信贷。从数据上来看，雅居乐的负债率水平基本处于行业中位。截至2019年底，雅居乐共有负债2078.95亿元，相比于2018年的1754.65亿元增加18.48%。净负债率【（有息负债-货币资金）/所有者权益】为82.8%，与2018年的79.1%相比上升3.7个百分点，同时也处于历史高位。

近年来，雅居乐大量发行永续债，或在一定程度上隐藏了真实负债率。2019年底，其永久资本证券总额为135.68亿元，与2018年底相比净增加52.32亿元，占总权益的20.76%，这部分永久资本证券也侵蚀掉了公司8.5亿元的利润。永续债虽不会增加负债率，但后续较重的利息成本也将会成为负担。

截至2019年底，雅居乐集团的总借款为966.70亿元，同比增加9.2%。其中一年内到期的银行及其他借款311.8亿元，一年内到期的优先票据62.43亿元，其他各类债券48.74亿元，合计422.97亿元。同时，期末总现金及银行存款总额为人民币425.55亿元，其中，现金及现金等值项目为335.51亿元，受限制现金90.04亿元，尚不够覆盖短期债务。2019年，集团总借款成本(不包括租赁负债的利息开支)为人民币70.79亿元，较2018年的50.56亿元增加40.0%，忽略汇兑差异后的实际借贷利率为7.1%，2018年为6.49%。利息开支中，银行及其他借款的利息开支同比上升39.08%至49.65亿元，优先票据的利息开支同比上升115.2%至12.44亿元。

文章来源:乐居财经研究院